- Coinbase e Better Mortgage oferecem hipoteca conforme com BTC ou USDC como colateral
- Programa exige lastro de 250% em Bitcoin ou 125% em USDC para entrada
- Fase de testes em junho atraiu US$ 260 milhões em demanda projetada por crédito
A Coinbase e a fintech Better Mortgage ampliaram para todo o território dos Estados Unidos um programa de hipotecas com Bitcoin e USDC como garantia. A oferta mira 120 milhões de potenciais compradores de imóveis e cerca de 50 milhões de usuários americanos de criptoativos no país, segundo comunicado conjunto divulgado nesta terça-feira (26).
O produto permite que o comprador use suas criptomoedas como colateral sem precisar vendê-las. Na prática, elimina o evento tributável de ganho de capital que uma liquidação provocaria — um atrito relevante nos EUA, onde a alíquota federal sobre venda de BTC pode chegar a 37% no curto prazo.
Como funciona o lastro em cripto
A estrutura combina duas dívidas. A primeira é a hipoteca convencional respaldada pela Fannie Mae. A segunda é um empréstimo para o pagamento da entrada (down payment), garantido por criptomoedas depositadas em conta custodial da Better Mortgage.
O over-collateral exigido é agressivo: 250% do valor emprestado em Bitcoin ou 125% em USDC. Ambos os empréstimos compartilham a mesma taxa de juros e cronograma, com pagamento mensal unificado. A transferência dos ativos é operada pela Coinbase Prime.
Durante o período de amortização, o cliente não pode movimentar as criptos. Em compensação, retém 100% da valorização de mercado — a Better não faz staking, empresta ou reidipoteca o colateral.
Sem chamada de margem, mas juros maiores
Ao contrário de empréstimos com margem tradicionais em corretoras cripto, oscilações de preço não disparam margin calls nem alteram os termos do contrato. O ativo só é liquidado se o mutuário atrasar o pagamento por mais de 60 dias.
Essa proteção tem preço. Segundo a Better, as taxas ficam entre 0,5% e 1,5% acima de uma hipoteca fixa de 30 anos sem colateral cripto. O produto é restrito a assinantes verificados do Coinbase One, o clube premium com cerca de 1 milhão de pagantes. Esse recorte recebe rebate de 1% do credor, limitado a US$ 10 mil, aplicado direto no custo de fechamento.
Fannie Mae abriu a porta em março
O caminho regulatório começou em março, quando a Fannie Mae — a maior compradora secundária de hipotecas dos EUA — passou a aceitar criptoativos como colateral qualificado. Em junho veio a fase piloto, que registrou US$ 260 milhões em demanda projetada. O acesso foi liberado aos assinantes do Coinbase One em 12 de agosto, e agora se estende nacionalmente. O escopo cobre compra, refinanciamento e HELOCs (linhas de crédito com equity do imóvel).
O que o modelo sinaliza para o Brasil
No mercado brasileiro, um produto equivalente ainda esbarra em três barreiras. A primeira é a ausência de uma agência análoga à Fannie Mae disposta a aceitar cripto como garantia em Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A segunda é o custo do dinheiro: com Selic elevada, o incremento de 0,5% a 1,5% do modelo americano seria diluído em taxas nominais já muito altas. A terceira é tributária — a Receita Federal ainda trata alienação de cripto acima de R$ 35 mil/mês como fato gerador, e não há regra específica para colateral bancário.
Ainda assim, o movimento pressiona bancos locais. A Caixa, Itaú e Bradesco começaram a mapear tokenização de recebíveis imobiliários, e o Banco Central discute o papel do blockchain na infraestrutura do crédito. Um produto de hipoteca com colateral em BTC — hoje cotado a US$ 78.687, ou cerca de R$ 404 mil — deixaria de ser hipotético caso o BC autorize instituições de pagamento a segregar cripto em contas fiduciárias.
A parceria Coinbase-Better também reforça a captura corporativa que a exchange americana vem construindo. Além da tokenização de ações na rede Base, o braço institucional da corretora agora atua como custódia de garantia hipotecária — função que, tradicionalmente, pertence a bancos comerciais e trustees regulados.
